У сфері оренди землі заміна сторони не є рідкістю. Право власності або оренди може перейти до іншої особи, і тоді виникає цілком практичне запитання: чи залишається договір чинним, чи потрібно укладати новий?
Щоб розібратися, спершу необхідно розділити ситуації: коли змінюється власник земельної ділянки і коли змінюється орендар.
Зміна власника ділянки
Зміна власника земельної ділянки трапляється найчастіше: хтось продає землю, хтось успадковує чи отримує у дар, а іноді права переходять в силу закону (наприклад, від держави до територіальної громади). Здавалося б, зміни очевидні, але що відбувається з договором оренди, і чи потрібно його оновлювати?
Передусім потрібно переглянути договір оренди. Якщо в ньому прямо передбачено, що у разі зміни власника сторони мають укласти додаткову угоду, то необхідно виконувати умови договору і укладати таку угоду.
Якщо ж такого порядку договором не передбачено, діє імперативна норма закону:
- відповідно до статті 148-1 Земельного кодексу України до нового власника переходять усі права та обов’язки попереднього орендодавця з моменту переходу права власності на земельну ділянку. Внесення змін до договорів не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.
Судова практика підтверджує цю позицію. Наприклад, у постанові Верховного Суду від 29.04.2021 р. у справі №914/637/19 суд наголосив, що стаття 148-1 Земельного кодексу чітко визначає: договір оренди не втрачає чинності, і укладати нову угоду не потрібно.