Які витрати часто залишаються поза увагою?
Оренда житла може бути фінансово вигіднішою за купівлю, зокрема для мобільних сімей, людей, які не планують довго жити в одному місці, або тих, чий капітал приносить більшу дохідність, ніж коштує оренда.
Про це у бліц-інтерв’ю для РБК-Україна розповів засновник та президент інвестиційної групи "УНІВЕР" Тарас Козак.
Головне:
- Оренда може бути вигіднішою для мобільних людей і сімей, які не планують довго жити в одному місці.
- Купівлю варто розглядати, якщо людина планує жити у квартирі тривалий час.
- До вартості житла потрібно додавати витрати на ремонт, меблі, податки та страхування.
- На оренду або іпотеку бажано витрачати не більш як 30% доходу.
- Перед купівлею важливо оцінити фінансову подушку та майбутні витрати.
– У яких випадках оренда житла фінансово вигідніша за купівлю?
– Є багато випадків, коли оренда вигідніша за купівлю.
Наприклад, це може стосуватися молодої сім’ї або пари. Якщо двоє людей купують квартиру для себе, немає сенсу одразу брати житло із запасом у чотири кімнати.
Якщо згодом у сім’ї з’являться діти, може знадобитися більша квартира. Тоді доведеться продавати попереднє житло, купувати нове, робити ремонт, переїжджати, купувати меблі. Усе це передбачає додаткові витрати.
Другий випадок – мобільна сім’я, яка сьогодні працює в одному місці, завтра – в іншому, а післязавтра може переїхати ще кудись. У такій ситуації немає сенсу щоразу продавати та купувати житло.
Є й випадки, коли капітал людини працює, а дохідність на нього вища, ніж вартість оренди. Тоді також може бути сенс орендувати житло, а не купувати його.
– Коли, навпаки, купівля квартири може бути більш раціональним рішенням?
– Купівлю квартири можна розглядати у двох варіантах: для проживання та для отримання доходу.
Якщо йдеться про проживання, купівля може бути доцільною, коли сім’я вже сформувалася, не планує переїжджати, а квартира розташована у хорошому місці й подобається власникам. Якщо людина знає, що житиме там дуже довго, можна підібрати житло, яке відповідатиме її потребам.
Якщо говорити саме про фінансовий показник, то ситуація може бути іншою. Наприклад, оренда може бути дуже дорогою – дорожчою, ніж дохідність на капітал.
Ще один варіант – криза. Якщо ціни на житло суттєво падають і в людини є вільні кошти, можна придбати квартиру дешевше. У такому випадку купівля може дозволити суттєво зекономити.
Читайте також: Українці масово переїжджають: де зараз розкуповують великі квартири та які ціни
– Який мінімальний запас грошей варто мати перед купівлею житла?
– Як мінімум має залишитися достатньо коштів для облаштування квартири так, як вам подобається. Не варто через меблі чи ремонт одразу залазити у великі кредити, адже це може бути дорого.
Ремонти зазвичай недешеві й займають багато часу. Якщо коштів вистачає лише на квартиру, але жити в ній комфортно неможливо через поганий ремонт чи необхідність додаткових витрат, краще розглянути оренду.
Під час купівлі завжди треба додавати до вартості квартири певну суму на ремонт, меблі та облаштування.
– Чи варто брати іпотеку, якщо щомісячний платіж приблизно дорівнює вартості оренди?
– Іпотека зазвичай має так звані ануїтетні платежі. Це означає, що людина виплачує відсотки та одночасно невелику частину вартості квартири.
Якщо іпотечний платіж менший, ніж вартість оренди, це може бути вигіднішим варіантом. Але знову ж таки, важливо враховувати, чи не доведеться часто переїжджати.
Якщо іпотека дорога, як зараз в Україні, то ситуація інша. За пільгової іпотеки умови можуть бути вигідними, а за дорогої комерційної іпотеки без пільг не завжди є сенс брати кредит, оскільки виникає значна переплата за відсотками.
У результаті квартира може обійтися значно дорожче, якщо врахувати всі відсотки за іпотекою.
– Яку частину щомісячного доходу безпечно витрачати на оренду або іпотеку?
– Точної цифри назвати не можу, але, на мою приблизну оцінку, це має бути не більше ніж 30% доходу.
– Що люди часто забувають врахувати при порівнянні оренди та купівлі?
– Ремонт, податки, комунальні послуги, страхування та інші витрати.
Комунальні послуги людина сплачує і під час оренди, і після купівлі житла. Водночас інші платежі можуть виникати саме у власника квартири – наприклад, витрати на заміну меблів або податки.
Податки на житло можуть відрізнятися залежно від міста. Також існують пільги, а оподаткування може залежати від площі квартири: певна площа може не оподатковуватися, а за більшу площу вже потрібно сплачувати податок.
Це треба враховувати під час планування купівлі або оренди.
Читайте також: Борг за продану квартиру: чим загрожує ігнорування помилок ДПС та як звірити дані
– Чи є сенс купувати житло в кредит, якщо людина не має фінансової подушки?
– Зараз в Україні є багато варіантів пільгової іпотеки – для військових, поліцейських та інших категорій населення.
Якщо людина має право на пільгову іпотеку, працює та має достатньо стабільний дохід, такий варіант можна розглядати. Особливо якщо вона хоче мати власну квартиру й не планує переїжджати.
– Що зараз краще для українця: орендувати чи придбати квартиру?
– Є плюси та мінуси в обох варіантів.
Перевагою купівлі є, зокрема, відносно низькі ціни на житло через безпекові питання. Якщо війна завершиться досить швидко, купівля житла може мати певні переваги.
Плюс оренди полягає в тому, що орендар менше залежить від стійкості конкретного житла до безпекових ризиків. Якщо в районі стається приліт чи виникають інші небезпечні обставини, орендар може переїхати в інше місце. У сьогоднішніх умовах це означає менший ризик.
– Які три запитання людина повинна поставити собі перед рішенням купувати чи орендувати?
– Перше: чи готовий я жити в цій квартирі ще 10 років? Якщо так, можна розглядати питання купівлі. Якщо ні – краще орендувати.
Друге: які додаткові витрати я матиму, якщо куплю житло? Треба врахувати податки, ремонт, меблі та інші витрати.
Третє: чи достатньо мені майбутніх доходів, щоб гарантовано виплатити іпотеку? Якщо квартиру купують одразу, потрібно також врахувати витрати на ремонт та облаштування.
Необхідно планувати фінанси так, щоб кошти раптово не закінчилися і не довелося терміново продавати квартиру, зазвичай із фінансовими втратами.
Читайте також: "Прописані" у квартирі або будинку? Чи дає це право на частку житла та її продаж